Артем Цогоев | Недвижимость

ЗПИФы для квалов обложат налогом на прибыль 📑 Правительство внесло в Госдуму большой законопроект о внесении изменений в Налоговый кодекс (распоряжение от 30.09.2026 № 2708-р). Среди штрафов, акцизов и НДС на зарубежные посылки есть и пункт, который меняет экономику коллективных инвестиций в недвижимость. 🏢 Закрытые и интервальные ПИФы, паи которых предназначены для квалифицированных инвесторов, становятся плательщиками налога на прибыль. Ставка 15%. Налог удерживает УК как налоговый агент и перечисляет в бюджет до 28-го числа следующего месяца. В пояснительной записке облагаемые доходы перечислены прямо: дивиденды, проценты, роялти и !арендные платежи! 💸 Аренда - главный доход любого рентного ЗПИФН. Склады, офисы, стрит-ретейл... Всё, что фонд получает от арендаторов, теперь облагается на уровне фонда. 🧮 Деталь: для обычных компаний налог на прибыль считается с доходов за вычетом расходов. Для ЗПИФов объектом налогообложения в тексте законопроекта названы просто доходы. Про вычет расходов фонда (вознаграждение УК, эксплуатация, проценты по кредиту) там ничего нет. Если текст не поправят, 15% будут фактически налогом с арендного потока, а не с прибыли. 🔄 Налог, удержанный на уровне фонда, засчитывается пайщику при выплате дохода: физлицу в счёт НДФЛ, компании в счёт налога на прибыль. Но зачёт ограничен суммой налога самого пайщика. Например, физлицо со ставкой НДФЛ 13% получит зачёт только в пределах своих 13%, а разница в 2 п.п. останется в бюджете. ⏳ Уходит элемент, на котором держался механизм ЗПИФов, - это отсрочка. Фонды мог годами реинвестировать необлагаемый налогом арендный доход, а налог возникал только при выплате пайщику. Теперь государство забирает свои 15% сразу. 💰 По оценке из финансово-экономического обоснования к законопроекту, новая норма принесёт бюджетной системе порядка ₽100 млрд. ✅ ЗПИФов для неквалифицированных инвесторов изменения не касаются. 📅 Новые нормы вступают в силу не раньше начала следующего налогового периода. Если закон примут в этом году, это 1 января 2027 года. Пока это законопроект. Возможно, в первом, втором или третьем чтении в него внесут изменения, которые спасут ПИФы от 15% налога. Но это неточно... 🎯 Последствия для коллективных инвестиций могут быть серьезные. Если закон примут в текущем виде, конечно.

Что происходит с инфляцией в России? 🗝️ Ключевая ставка ЦБ РФ перестала снижаться: после десяти снижений подряд, с пиковых 21% в 2025 году до 14%, 11 сентября 2026 года Банк России сохранил ее на уровне 14%. Цель Банка России по инфляции остается на уровне 4% годовых. 🚨 Однако, есть проблема: официальная инфляция снова ускоряется: если в сентябре 2025 года цены выросли на 4,29% с начала года, то в сентябре 2026-го рост составил уже 4,81%. 📊 По сентябрьскому опросу «инФОМ» для ЦБ, россияне ждут роста цен в ближайший год на 14,2%, а фактический рост цен за последний год оценивают в 15,1%. ❓Почему инфляция может ускориться уже к концу 2026 - началу 2027 года: ✅ Предновогодний спрос. Впереди четвертый квартал, традиционно отмеченный всплесками потребительской активности населения и ростом цен на продовольствие. Сезонный фактор может существенно разогнать инфляцию. ✅ Топливо и тарифы. Бензин с начала года подорожал более чем на 21%, а в октябре индексируются тарифы ЖКХ. По оценке ЦБ, только ситуация на топливном рынке добавляет к инфляции 0,7-0,8 п.п., и дорогая логистика неизбежно перейдет в цены остальных товаров. ✅ Давление на бизнес. Высокая ключевая ставка, повышенный с 2026 года НДС и общее давление на экономику будут приводить к попыткам всех участников экономической цепочки повышать цены для сохранения рентабельности. 🛒А что происходит с ценами в продуктовых магазинах? За неделю с 15 по 21 сентября 2026 года индекс потребительских цен вырос на 0,06%. С начала сентября цены выросли на 0,13%, а годовая инфляция держится на уровне 6,2-6,3%. Продукты питания дорожают неравномерно: яйца выросли на 2,4%, гречка и мороженая рыба на 0,6%, свинина и курица на 0,5%. Но сентябрьские показатели, возможно, стоит воспринимать как затишье перед бурей предновогоднего ценового ралли. 💵 Для арендодателей супермаркетов возвращение инфляции - это прямое преимущество. Арендная плата в таких инвестиционных проектах привязана к товарообороту супермаркетов. При ускорении инфляции товарооборот сетей в номинальном выражении растет быстрее, что напрямую увеличивает арендные платежи. 🟣 В частности, инвесторам SimpleEstate стоит ожидать продолжения стабильных выплат дивидендов на уровне 8-10% годовых плюс постепенный рост стоимости активов. ☝️Поэтому если инфляция вернётся к высоким показателям, только усилит тезис о том, что помещения с супермаркетами остаются одним из немногих инструментов на рынке недвижимости с естественной защитой от обесценивания капитала.

Приглашаю вас завтра на вебинар по инвестициям от STONE! ➡️️Зарегистрироваться🔗 🕐Уже в этот четверг, 1 октября в 17:00 я проведу открытый вебинар. Это отличная возможность получить актуальные ориентиры рынка недвижимости и усилить свой инвестиционный портфель. Если вы сейчас задумываетесь об инвестициях и преумножении капитала - этот эфир для вас! В программе встречи: ▪️Сравнение инвестиционных инструментов ▪️Офис и депозит: синергия инструментов ▪️Квартира или офис? ▪️Основные мифы об офисах ▪️Как выбрать офис для инвестиций? ▪️Ключевые стратегии инвестирования ▪️Разбор кейса: доходность офиса в бизнес-центре STONE Дмитровская ➡️ До эфира всего один день — зарегистрироваться🔗